基建、房地產和農村市場一直是拉動水泥需求的三駕馬車。不過，去年下半年以來，房地產行業的下行為水泥需求蒙上一層陰影。

據了解，水泥行業的下游需求主要是房地產和基建，兩者的需求比重可能會超過水泥行業整體需求的80%。中國水泥網在調研全國水泥市場過程中，大部分受訪者也都曾指出房地產形勢嚴峻，對水泥需求拉動不再像以往明顯。尤其是今年以來，在房地產下行、疫情頻發、天氣不佳等綜合因素下，水泥行業需求下滑更為明顯。

房地產市場后續會如何發展？何時能再度提振水泥需求？中國水泥網特別采訪了易居·克而瑞信息集團研究中心副總經理楊科偉，聽他聊聊房地產市場預期及對水泥行業的影響。

上半年：房地產行業最困難的時期已經過去

“房地產行業銷售最困難的時期已經過去了。”楊科偉表示，上半年房地產行業發展主要呈現出四個特征：

一、總體是“先跌后穩”：上半年房地產總體是處于一個“先跌后穩”的走勢，行業規模同比有較大幅度的下降，但從時間線上看，二季度和一季度有明顯的變化，市場底部已經較為明確的顯現出來，目前基本是處于一個逐漸平穩的過程。

二、市場分化明顯：從上半年的情況來看，房地產依舊火熱的城市越來越少，主要的一二線城市和少量的三四線城市還算“火熱”，但絕大多數城市的房地產銷售、成交依然比較困難。

三、政策變化：今年上半年的政策和去年相比已經有一個顯著的變化，那就是從“收緊”逐步變成“放松、刺激”的主基調。“據我們統計，目前有接近170多個省市出臺了500多條的刺激性政策，來推動房地產市場的走穩。”楊科偉表示。

四、房企拿地意愿依然遇冷：銷售欠佳，融資困難，這些都導致房企的拿地意愿和動能相對變弱，上半年土地市場的成交情況仍然“很冷”。“上半年土地市場的成交量同比下降50%以上，而這會影響接下來的新開工情況，對水泥、鋼材、玻璃等上游原材料行業而言并不是好事。”楊科偉補充道。

下半年：三季度或將筑底企穩

在采訪中，楊科偉也分享了他對下半年房地產走勢的看法：

一方面，從樓市的走勢來看，下半年預計會走出“L”型的趨勢。“‘L’型意味著先低后平，也就是說，下半年不會比上半年更差。”楊科偉表示，房地產行業銷售最困難的時期已經過去，下半年同比跌幅也將會有一個明顯的收窄。

從城市角度來說，楊科偉預計，今年三季度房地產行業將處于筑底企穩階段，隨著市場供應量的增加，一線城市和個別二線城市成交量會有明顯回升。一是去年集中供地的項目會在今年三季度形成一個供應高峰；二是隨著市場回升，房企也會積極加大推盤及營銷力度。在各種因素的綜合作用下，房地產市場也在發生一些積極的變化。預計一、二線城市在三季度會率先出現回暖，絕大多數三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復蘇。

另一方面，預計2022年依然會是土地成交的“小年”。主要原因在于，房企的經營風險短期內難以化解，房企更多的是把有限的資金、精力投入到在建施工中去，爭取保交付保竣工，所以在拿地、新開工方面進度就會放慢，強度也會放低。

總體上，楊科偉預計今年房地產行業會呈現出“一二三四”的格局：房地產開發投資同比下降10%上下；商品房銷售面積同比下降20%左右；房屋新開工面積同比下降30%左右；土地購置面積同比下降40%上下。

由此，楊科偉也表示，對房地產上游的水泥行業來說，困難時期預計還會持續一段時間，短期內較難緩解。